Saznajte korak po korak kako provjeriti stanje katastarskih i zemljišnoknjižnih podataka, terete, etažiranje i druge rizike prije kupnje nekretnine.
Iako je proces poprilično jednostavan, agenti za nekretnine često sugeriraju da je težak i da vi to ne možete bez njih. Ne nasjedajte na ove jeftine pazarske trikove: informacije o nekretninama su javno dostupne, lako pregledljive i potpuno razumljive svakome.
Pronađite nekretninu na portalu Uređena Zemlja
Prvi korak u svakom istraživanju nekretnine je pronalazak nekretnine na državnom portalu Uređena zemlja. Uređena zemlja je javni besplatni servis koji vode Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije te Državna geodetska uprava.
Nekretninu možete pronaći na više načina, od pretrage po adresi, po broju zemljišno knjiškog uloška (takozvani ZK ulošci), po broju čestice, ali i pretragom po karti. Koji način pretrage ćete odabrati ovisi o tome što Vam je najlakše, a ovo su neke preporuke iz naše prakse:
- Stanove je najlakše pronaći putem karte, na način da odete na lokaciju zgrade i kliknete na česticu zgrade
- Čestice je najlakše pronaći putem upisivanja broja čestice i naziva općine/grada/mjesta gdje se čestica nalazi
- Kuće je najlakše naći putem adrese ili karte, ovisno o tome što znate o objektu
Kada pronađete nekretninu na portalu Uređena zemlja, idući korak je provjeriti koje je stanje nekretnine u Katastru i Zemljišniku. Oboje možete napraviti putem ovog portala, na način da odaberete nekretninu i kliknete na jednu od dvije kartice u sučelju: Katastarski podaci ili Zemljišnoknjižni podaci.
Katastarski podaci
Katastarski podaci sadrže osnove informacije o čestici (na kojoj se može nalaziti zgrada, kuća ili nešto drugo), poput adrese, broja čestice, površine, načina uporabe, ali i upisanih osoba.
Katastar vodi:
- stvarno stanje na terenu (načelno)
- kulturu zemljišta
- površinu
- zgrade (ako su evidentirane)
Katastar NE vodi vlasništvo, nego posjed.
Katastarski podaci su jako korisni kada se istražuje zemljište, bilo kao samostalno zemljište, ali i kao zemljište na kojem se nalazi objekt. Nije rijetkost da su u Katastru upisani jedni vlasnici, a u zemljišniku drugi. Razloga za to može biti više, od lijenosti nadležnog katastarskog ured, nedostavljanja zahtjeva za izmjenu od strane kupaca, do situacija u kojima je neusklađeno stanje zapravo i stvarno stanje.
Naime, nije rijetkost da je vlasnik zemljišta u Katastru država, crkva, grad, ili općina, a da su vlasnici stanova u zgradi fizičke osobe. Ovo je gotovo uvijek nešto što se može zanemariti, pogotovo ako uzmemo u obzir i hrvatsku nesretnu povijest u Jugoslaviji, tadašnju nacionalizaciju zemljišta i neuredne Katastarske knjige – jasno je da Katastar ne može biti izvor istine za stanje neke nekretnine.
Pravi dokaz vlasništva nad nekretninom je Zemljišnik i vlastovnica iz Zemljišnika.
Zemljišnoknjižni podaci
Zemljišno knjižni podaci dijele se u 4 kartice na sučelju Uređene Zemlje, iako se u papirnatom obliku dijele u 3 dijela:
- Dio A – Posjedovnica I i Posjedovnica II na sučelju
- Dio B – Vlastovnica na sučelju
- Dio C – Teretovnica na sučelju
Posjedovnica
U Posjedovnici su zapisane informacije o posjedu (čestici), što najčešće uključuje informacije o korištenju zemljišta (voćnjak, pašnjak, itd), ako postoji neka zgrada i dvorište (kratica ZGR), ali i informacije o postupcima vezanim za posjed, na primjer postupci povezivanja, to jest, postupci usklađenja katastra i zemljišne knjige. Posjedovnica nije dokaz vlasništva.
Vlastovnica
U Vlastovnici su zapisani stvarni vlasnici. Vlastovnica je javan, pravno valjan dokument kojim se dokazuje vlasništvo nad određenim zemljištem, nekretninom, stanom, kućom. Vlastovnica ili Vlasnički list je javan dokument, dakle dostupan je svima i nije tajan, niti podliježe Zakonu o zaštiti podataka.
U Vlastovnici možete saznati i tko je zapravo vlasnik nekog stana, ima li drugih suvlasnika, je li zgrada etažirana, ima li ugovora o skrbništvu, doživotnom uzdržavanju, ali i koja je stvarna površina stana.
Na primjeru ove tablica iz Vlasničkog lista može se svašta zaključiti (isprike vlasnicima na objavi, ali ovo su javno dostupni podaci koji se koriste u svrhu edukacije):
Iz ove tablice možete iščitati sljedeće:
- Da se stan pod rednim brojem 1. nalazi na drugom katu, da je površine 70,59 četvornih metara, i da je u vlasništvu dva suvlasnika – Nikole i Nenada, od kojih svaki ima 2/4 vlasništva, to jest 1/2 stana. Ako kupujete ovaj stan, morate isplatiti oba suvlasnika da bi stan u cijelosti bio vaš.
- Stanovi pod rednim brojem 2., 3., 4., i 5. su pojedinačno u vlasništvu jednog vlasnika.
- Stan pod rednim brojem 6. je također u suvlasništvu dva vlasnika – Vesne i Nebojše
Također je bitno napomenuti da se u Vlastovnici često vidi i postoji li ugovor o doživotnom uzdržavanju i postoji li tužba koja se odnosi na stan, kuću, ili suvlasnički dio:
Napomena je da Ugovor o doživotnom uzdržavanju NE mora biti vidljiv u B dijelu, često je upisan u C dio – Teretovnicu – kao osobna služnost plodouživanja. Ono što također ne vidite iz ove tablice su hipoteke, krediti, i tereti, ali oni su vidljivi u idućem dijelu Zemljišnika – Teretovnici.
Teretovnica
Teretovnica je najčešće najzanimljiviji dio svakog zemljišno knjiškog uloška, jer upravo tu leže informacije o potencijalnim hipotekama, kreditima, darovnicama, ovrhama, itd.
U prethodnom odjeljku smo zaključili da su stanovi pod rednim brojem 2. i 3. stanovi u vlasništvu jednog vlasnika, dakle nema suvlasništva, pa naoko izgledaju kao uredna kupovina. Nažalost, teretovnica otkriva da postoje neki tereti nad navedenim nekretninama:
Kao što vidimo, na suvlasnički dio zgrade koji se vodi pod brojem 2. i pod brojem 3. postoji teret od strane Republike Hrvatske, još od kraja devedesetih godina. Iz samog zapisa o teretu nisu naravno jasni svi detalji, a njih trebamo doznati od prodavatelja nekretnine.
Morate biti svjesni da tereti ne nestaju kupoprodajom nekretnine, nego se nastavljaju dalje, a jedini način da se teret očisti je da strana koja je nositelj tereta izda brisovno očitovanje. U prijevodu, to znači da ćete morati komunicirati i sa stranom koja je upisala teret, u ovom slučaju sa odvjetnicima Republike Hrvatske.
Ovakve situacije nisu rijetkost, dapače, poprilično je normalno vidjeti da postoji hipotekarni kredit upisan od strane neke banke. Na primjer ovdje vidimo teret koji je nastao kada je građanin podigao kredit od 40.000,00 EUR i kao osiguranje naplate ponudio svoj stan:
Da bi se ovaj teret uklonio, banka mora biti sudionik kupoprodaje, i mora biti isplaćena u cijelosti ili joj prodavatelj mora ponuditi drugu nekretninu za osiguranje naplate. Naravno, postoji i scenarij gdje ste vi neinformirani pa kupite ovaj stan, prodavatelj ne isplati kredit, a banka može pokrenuti ovrhu i preuzeti stan na dražbi ako se kredit ne otplaćuje. Srećom, čitate ovaj vodič, pa je šansa da se vama to dogodi ipak minimalna.
Što znači kada vlasnik nije upisan 1/1?
Dosta često se vidi na oglasima da ljudi pišu da prodaju nekretninu sa 1/1 urednim papirima, što implicira sljedeće:
- Da su oni jedini vlasnik nekretnine za cijelo
- Da na nekretnini ne postoje upisani tereti i tražbine
- Da ne postoje skriveni i položeni ugovori koji se odnose na nekretninu
- Da ne postoji spor koji se odnosi na nekretninu
Naravno, urednih nekretnina ima puno i one se najbrže i prodaju. A što onda znači kada vlasnik nije 1/1 upisan?
U praksi to može značiti svašta, od toga da ja vlasnik polovice nekretnine, do toga da postoji dugogodišnji spor čijim će razrješenjem vlasnik možda zaista i postati vlasnik cijele nekretnine.
Vama kao kupcu nije u interesu kupovati ništa osim 1/1 čiste nekretnine, osim ako nemate visoku dozu samopouzdanja da možete razriješiti upisane terete ili postići dogovor sa drugim suvlasnicima.
Banke su često idealni suvlasnik/nositelj tereta, jer im dosta često bude u interesu da ih isplatite vi kao kupac i da se teret makne, pogotovo ako je prodavatelj neuredni platiša. Međutim, sve to treba dobro istražiti, dogovoriti s bankom, dobiti pismo namjere, i angažirati dobrog odvjetnika da vas prati.
Koje sve dokumente trebate tražiti kao kupac?
Osim što nekretninu možete provjeriti i sami putem sustava Uređena Zemlja, dobro je zatražiti od prodavatelja sve dokumente koje on možda posjeduje, a Vama bi dobro došli.
Obavezni dokumenti:
- Vlasnički list (ne stariji od 30 dana), koji naravno sami možete pogledati na Uređenoj zemlji
- Kopija katastarskog plana je manje važna za stanove, ali jako važna za zemljišta i kuće
- Posjedovni list također, da ne bi bilo nekih nesuglasica oko načina uporabe zemljišta
- Uvjerenje da je građevina zakonita (Uvjerenje o izvedenom stanju / uporabna dozvola)
- Energetski certifikat za izgrađen objekt je obavezan dokument u procesu prodaje stana, kuće ili poslovnog prostora u Hrvatskoj
- Tlocrt stana / etažnog elaborata
- ZK izvadak s teretima koji opet možete i sami pogledati na Uređenoj zemlji
Poželjan bonus:
- Stari kupoprodajni ugovori ako postoje vas štite od potencijalnih sporova u budućnosti
- Dokaz o porijeklu vlasništva (darovni, rješenje o nasljeđivanju, kupoprodaja) je važan ako sumnjate na porijeklo imovine koja se prodaje, da ne bi bila stečena ilegalnim putem
- Dokaz o legalnosti nadogradnji / adaptacija je iznimno važan ako primijetite da su na objektu rađene prerade koje nisu u originalnoj građevinskoj dozvoli
Neke od ovih dokumenata ćete tražiti samo ako je u pitanju kuća, ali u pravilu bi trebali ih imati sve ispred sebe prije nego se odlučite potpisati i platiti nekretninu.